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24 JUIN 2020
TABLEAU IMMO
Les paiements hypothécaires en temps de crise
par
Hugo Neveu
La COVID-19 marquera assurément l’histoire, c’est le moins que l’on puisse dire. Les marchés et les taux hypo- thécaires sont en dents de scie et on ne parle pas d’une lame de finition!
La planète s’ajuste à différents niveaux avec des mesures jamais vues auparavant. Votre pratique aussi, probablement.
La grande majorité des institutions financières offrent actuellement à leurs clients plus vulnérables en ce temps de crise des sauts ou reports de paiements hypothécaires. Une mesure fort appréciée des consommateurs.
À titre d’exemple, le prêteur MCAP a envoyé cette communication à ses clients le 16 mars dernier:
1. Nous savons [que la crise actuelle] pourrait avoir des
répercussions sur votre situation d’emploi. Les proprié- taires touchés par une perte de revenu peuvent utiliser les options de retard de paiement ou de saut de paie- ment.
2. Leur utilisation n’entraînera aucune conséquence néga- tive sur votre cote de crédit.
3. Nous renoncerons à TOUS les frais liés aux options qui précèdent pour vous aider le plus possible pendant cette période haute en stress.
De quoi adoucir le fardeau actuel de bien des familles.
Quid des versements accélérés?
Cependant, cela pourrait avoir des répercussions plutôt négligeables sur le solde hypothécaire de votre client s’il paie déjà de façon accélérée, puisqu’il débourse peut-être déjà l’équivalent d’un versement mensuel de plus par année. Démêlons le tout.
Un des mythes les plus répandus de l’industrie hypo- thécaire est qu’il est beaucoup plus avantageux de payer à la semaine plutôt qu’au mois lorsque vient le temps de rembourser son prêt.
En fait, il existe deux types de paiement: le paiement régulier et le paiement accéléré. Les deux n’ont pas du tout les mêmes conséquences, qu’ils soient faits chaque semaine ou aux deux semaines, et la fréquence des verse- ments ne signifie pas nécessairement que votre client paie de façon accélérée.
Le paiement régulier est basé sur le versement men- suel normal, disons 1 000$, selon l’amortissement, par exemple 25 ans.
Si le paiement régulier est effectué à la semaine, il faut multiplier le versement mensuel par 12 mois, puis le diviser par 52 semaines : 12 000 $/52 = 230,77 $/semaine.
Aux deux semaines: paiement mensuel multiplié par 12 mois et divisé par 26 : 12 000 $/26 = 461,54 $ aux deux semaines.
L’économie d’intérêt sera alors négligeable à la fin de l’année puisqu’elle ne s’appliquera qu’au paiement effec- tué quelques semaines d’avance (maximum quatre) plu- tôt que mensuellement. C’est alors davantage pratique qu’économique.
Le paiement accéléré, quant à lui, est plus avantageux. Votre client se retrouve à débourser plus que le paiement dû selon son amortissement. Voyons un exemple avec les mêmes chiffres que précédemment.
À la semaine en accéléré : paiement mensuel divisé par quatre semaines: 1 000$/4 = 250$/semaine.
Aux deux semaines en accéléré: paiement men- suel divisé par deux : 1 000 $/2 = 500 $ aux deux semaines.
Contrairement au paiement annuel régulier de 12 000 $, le client déboursera 13 000 $ par année avec les versements accélérés : 250 $ x 52, ou 500 $ x 26 = 13 000 $, soit l’équivalent d’un paiement mensuel de plus par année.
Cette somme additionnelle deviendra donc un rem- boursement entier en capital et réduira ainsi la période d’amortissement. Le paiement accéléré fait en effet une différence importante.
Conséquemment, votre client qui effectue des verse- ments en accéléré ne devrait pas hésiter à profiter de ce report de paiement si sa situation financière est affectée par la COVID-19. Comme il a déjà un versement annuel d’avance, en omettre un ne fait que le placer en situation de paiement régulier. Il devrait contacter sans tarder son institution financière. Plusieurs possibilités sont offertes afin de l’aider. C
Hugo Neveu est courtier hypothécaire agréé à Planiprêt et directeur au développement et intégration pour AFL Groupe Financier.